APARTMAN VE SİTELERDE ELEKTRİKLİ ARAÇ ŞARJ İSTASYONU KURULUMU

*Av. Ebrar Kibar

Türkiye'de elektrikli araç sayısının 2025 yılı sonu itibarıyla 600.000'i aşmasıyla birlikte, şarj altyapısı ihtiyacı konutların otoparklarına taşınmıştır. Bu teknolojik dönüşümün Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile uyumunu sağlamak amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2024 yılında "Site ve Apartmanlarda Elektrikli Araç Şarj Ünitesi Kurulumu Genelgesi’ni yayımlayarak süreci kökten kolaylaştırmıştır.

Aşağıda, apartman ve sitelerde elektrikli araç şarj istasyonu kurulumu için bu genelgenin getirdiği yenilikler ve beraberinde getirdiği hukuki tartışmalar ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

APARTMAN VE SİTELERDE ELEKTRİKLİ ARAÇ ŞARJ İSTASYONU KURULUMU

Bakanlık tarafından 81 il valiliğine gönderilen bu genelge, mevcut binalarda yaşanan bürokratik engelleri ve karar alma güçlüklerini ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır. Genelgenin temel dayanağı, şarj ünitelerinin bina mimarisinde esaslı bir değişiklik gerektirmeyen, taşınabilir "elektrikli cihaz" niteliğinde olmasıdır.

1. Apartman ve Sitelerde Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulumu İçin Karar Yeter Sayısında Devrim: Beşte Dört Şartının Kaldırılması

Geleneksel olarak, KMK’nın 19. maddesi uyarınca ortak alanlarda yapılacak tesisler için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranmaktaydı. Ancak 2024 Genelgesi ile;

• İnşai faaliyet gerektirmeyen, seyyar ve sökülüp takılabilir şarj üniteleri "faydalı yenilik ve ilave" (KMK m.42) kapsamında değerlendirilmiştir.

• Bu kapsamda, ortak otopark alanlarına şarj ünitesi kurulması için artık tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (salt çoğunluk) ile karar alınması yeterli görülmektedir. 20 daireli bir apartmanda 11 malikin onayı kurulum için kafi gelmektedir.

  
  

2. Yapı Ruhsatı Muafiyeti

Genelge ile getirilen en büyük kolaylıklardan biri ruhsat sürecidir. Şarj üniteleri; herhangi bir inşaat gerektirmeyen, kapalı alan oluşturmayan ve montajlı bir şekilde getirilen cihazlar olduğu için "ruhsat gerektiren yapı" statüsünden çıkarılmıştır. Bu düzenleme daha sonra Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne de eklenerek resmileşmiştir.

3. Tahsisli Alanlarda Karar Aranmaması

Eğer otopark yeri tapu kütüğünde veya yönetim planında bir bağımsız bölümün eklentisi (tahsisli alan) olarak kayıtlıysa, malik;

• Mevcut elektrik tesisatında değişiklik yapmamak,

• Diğer bağımsız bölümleri ve ortak alanları etkilememek kaydıyla, kat malikleri kurulu kararı almaksızın üniteyi kurabilir.

  
  

4. Kapsam Dışı Durumlar

Genelgedeki bu kolaylıklar sadece kat maliklerinin kendi kullanımına mahsus özel üniteler için geçerlidir. Site dışındaki üçüncü kişilere ücretli hizmet vermeyi amaçlayan ticari işletmeler, bu muafiyetlerden yararlanamaz; onlar için EPDK lisansı ve belediyeden işyeri açma ruhsatı zorunludur.

Hukuki Değerlendirme ve Olası Riskler

Normlar Hiyerarşisi Tartışması

Burada bir hukukçu olarak üstünde durmak istediğim en önemli nokta, bir genelgenin kanunla (KMK m.19) düzenlenen "beşte dört" şartını hafifletmesinin normlar hiyerarşisine aykırı olabileceğidir. Mahkemeye taşınan uyuşmazlıklarda bazı hakimlerin halen KMK'daki nitelikli çoğunluğu arama riski bulunmaktadır. Buradaki asıl tezat şu: Devlet bir yandan yeşil enerjiyi ve elektrikli araçları teşvik ediyor, diğer yandan işi kökten çözecek bir kanun değişikliği yapmak yerine "genelgeyle" arkadan dolanmaya çalışıyor. Genelgeye güvenip binlerce lira masrafla şarj ünitesi kuran bir araç sahibi, geçimsiz tek bir komşunun açacağı davayla karşı karşıya kalabilir. Hakim önüne gelen uyuşmazlıkta genelgeye değil, doğrudan kanundaki "beşte dört" şartına bakıp o üniteyi söktürdüğünde tüm yatırım çöpe gidecektir. İnovasyon hedefleri, hantal mevzuat ile aceleci genelgeler arasına sıkışmış durumdadır.

Bu hukuki sakatlığı ve vatandaşın karşı karşıya olduğu dava riskini ortadan kaldırmanın tek yolu, acilen Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) geçici bir madde eklenmesi veya kanunun 19. ve 42. maddelerinde revizyona gidilmesidir.

• Elektrikli araç şarj istasyonu altyapısı ve kurulumu, kanun düzeyinde açıkça "ortak alanlarda yapılacak acil ve zorunlu faydalı yenilik" kapsamına alınmalıdır.

• Şarj ünitesi kurulumu için aranan karar yeter sayısı, kanun metninde de genelgeyle paralel şekilde "beşte dört" yerine "salt çoğunluk" (yarıdan bir fazla) olarak tescil edilmelidir.

  
  

Böylece karar alma süreci hantal yapıdan kurtulurken, hakimlerin normlar hiyerarşisi gereği genelgeyi yok sayıp yıkım/söküm kararı vermesinin önüne geçilecek ve yatırımlar yasal güvenceye kavuşacaktır.

Yönetim Planının Üstünlüğü

Sitenin "anayasası" olan Yönetim Planı, tüm malikleri bağlar. Eğer planda "ortak alanlara hiçbir şekilde tesisat çekilemez" gibi açık bir yasak varsa, genelgeye dayalı salt çoğunluk kararı bu yasağı aşamaz. Bu durumda önce yönetim planının 4/5 çoğunlukla değiştirilmesi gerekir.

İzinsiz Müdahaleler ve Yargıtay Görüşü

Karar almadan veya kendi dairesinden kablo sarkıtarak (özellikle üst katlardan) araç şarj etmek "haksız müdahale" olarak kabul edilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 03.03.2025 tarihli kararına göre (2024/9886 E., 2025/2810 K.), usulüne uygun karar alınmadan ortak duvarı delerek kablo geçiren maliklerin tesisatının sökülmesine ve eski hale iadeye hükmedilmiştir.

Teknik ve Mali Uygulama Esasları

1. Maliyet Paylaşımı: "Faydalı yenilikten yararlanan masrafa katılır" ilkesi gereği, kurulum ve altyapı giderlerini sadece bu hizmetten yararlanacak olan malikler karşılar.

2. Enerji Faturalandırması: Tüketilen elektriğin bedeli kesinlikle kullanıcı tarafından ödenmelidir. Şeffaflık adına üniteye MID onaylı süzme sayaç takılması veya ünitenin doğrudan ilgili dairenin sayacına bağlanması (teknik olarak uygunsa) zorunludur.

3. Güvenlik Standartları: Kurulumun can ve mal güvenliği için CE/TSE sertifikalı ekipmanlarla, yetkili elektrik mühendisleri tarafından projelendirilerek yapılması şarttır. Ayrıca ilgili elektrik dağıtım şirketinin olumlu görüşü alınmalıdır.

   
   

SONUÇ VE TAVSİYELER

Apartman veya sitenize sorunsuz bir şarj ünitesi kurmak için; önce yönetim planını inceleyin, yetkili bir mühendise teknik keşif yaptırın ve Bakanlık genelgesine uygun şekilde sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alarak süreci ilerletin. Usulüne uygun yapılmayan her kurulumun, komşularınızla yaşayacağınız davaların yanı sıra sigorta güvencenizi de tehlikeye atabileceğini unutmayın.

Apartman veya sitenizde elektrikli araç şarj istasyonu kurmak, sadece bir teknoloji ve kablolama meselesi değil; doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu sınırlarında yürüyen, ciddi sorumluluklar barındıran hukuki bir süreçtir. Komşularınızla mahkemelik olmamak, yaptığınız yüksek meblağlı teknoloji yatırımının bir söküm kararıyla çöpe gitmesini engellemek ve en önemlisi ortak alana tecavüz suçlamalarıyla karşılaşmamak adına sürecin en başından itibaren profesyonel bir yol haritası çizmeniz hayati önem taşımaktadır.

Yol Hukuk Bürosu olarak, apartman ve sitelerdeki şarj istasyonu kurulum süreçlerinin hukuki fizibilitesinden yönetim planı revizyonlarına kadar her aşamada yanınızdayız.

📞 Sorularınız ve hukuki danışmanlık talepleriniz için bizimle dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.

*Av. Ebrar Kibar