APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİNDE KARAR ALMA SÜREÇLERİ: HUKUKİ YETER SAYILARI NELERDİR?

*Av. Ebrar Kibar/Yol Hukuk Bürosu Kurucu Ortak Avukat

Günümüz şehirlerinde apartman ve site yönetimi, giderek daha karmaşık bir yapıya bürünmektedir. Bu karmaşık süreçte, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili yönetmeliklerin gerekliliklerine uygun, şeffaf, adil ve sürdürülebilir bir yönetim anlayışı bir zorunluluk haline gelmiştir. Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararların hukuki olarak usule uygun olması, yönetimin şeffaflığı ve kat maliklerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Toplu yapı ve site yönetimleri, kat maliklerinin ortak menfaatlerini gözeterek düzenli bir yaşam alanı oluşturmayı hedefleyen kurumsal yapılardır. Bu sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için, yönetim organlarının nasıl karar alacağı ve hangi durumlarda yeterli çoğunluğun sağlanması gerektiği gibi hususların net bir şekilde bilinmesi büyük önem taşımaktadır.

KMK, apartman ve site yönetimlerinde karar alma mekanizmalarını düzenleyerek, hangi konularda hangi çoğunluk oranlarının aranacağını belirlemiştir. Bazı kararlar oybirliği olmadan alınamazken, bazıları belli çoğunluk standartlarına bağlanmıştır. Bu yazımızda, site yönetimlerinde alınan kararların hangi çoğunluk oranlarına tabi olduğunu detaylıca inceleyeceğiz.

Apartman ve Site Yönetimi Karar Alma Süreçleri

I. Apartman ve Site Yönetimi Karar Alma: Oybirliği Gerektiren Kararlar

Oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin rızasını gerektiren bir çoğunluk oranıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı kritik konularda kararların ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınabileceğini belirtmektedir.

•Yasak İşler (KMK 24. Madde): Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu kararın toplantıya katılan kat maliklerinin değil, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış olması gerekir.

•Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler (KMK 45. Madde): Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması (örneğin, bir başka parsel lehine irtifak hakkı tesisi gibi), arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması, ana yapının dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Özellikle, ortak yerlerin kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerektiği belirtilmiştir. Oybirliği sağlanmadan yapılan kiralamalar hukuka aykırı olarak değerlendirilir ve iptal edilme riski taşır. Bu hüküm emredici nitelikte olup, oybirliği sağlanmadan alınan kararların hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Böyle geçersiz bir karara dayalı olarak gerçekleştirilen bir iş veya işleme karşı dava açılabilmesi için kat malikleri kuruluna müracaat edilmesine veya geçersiz kararın iptali için dava açılmasına da gerek yoktur.

•Bağımsız Bölüm İlavesi (KMK 44. Madde): Ortak yerlerde önceden mevcut olmayan yeni bağımsız bölümlerin eklenmesi (ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ve bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında 24. maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi) için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Ayrıca, bu inşaattan sonra ana gayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının da oybirliğiyle yeniden tespit edilmesi gerekir.

•Merkezi Isıtma Sisteminden Ferdiye Dönüşüm (KMK 42/4): Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

II. Apartman ve Site Yönetimi Karar Alma: Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Gerektiren Kararlar

Bazı önemli kararlar, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen özel durumlar için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile alınabilir.

•Yönetim Planı Değişikliği (KMK 28. Madde): Ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçinin alacakları ücret ve yönetimle ilgili benzeri hususları düzenleyen yönetim planının tamamı veya bazı hükümleri, bütün kat maliklerinin 4/5'inin oylarıyla alınacak bir kat malikleri kurulu kararı ile değiştirilebilir. Burada önemli olan, bu oranın toplantıya katılan kat maliklerinin değil, tüm kat maliklerinin 4/5'ini ifade etmesidir.

•Ana Gayrimenkulün Bakımı ve Korunması (KMK 15/16): Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

III. Apartman ve Site Yönetimi Karar Alma: Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren Kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı durumlarda kararların hem kat maliklerinin sayısına hem de sahip oldukları arsa payına göre çoğunlukla alınmasını öngörür.

•Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar (KMK 42. Madde): Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin düzeninin sağlanmasına, bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu madde, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinden farklı olarak, yapılan değişikliklerden tüm kat maliklerinin yararlanmasını sağlar.

•Isı Yalıtımı ve Diğer Isıtma Sistemi Dönüşümleri (KMK 42/4): Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi (2000 metrekare ve üzeri binalar hariç), kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

•Yönetici Ataması (KMK 34. Madde): Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Bu "ikili çoğunluk" olarak adlandırılır. Toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için ilk toplantının yapılamaması durumunda, toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan ikinci toplantıda dahi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanamaz ise yönetici ataması yapılamayacaktır. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kat malikleri olmayan kimseler arasından da seçilebilir.

•Denetçi Seçimi (KMK 41. Madde): Denetçi veya denetim kurulu yöneticinin görevindeki tutumunu sürekli olarak denetler ve yaptığı denetimlerin sonucunu rapor haline getirip kat maliklerine bildirir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Yönetici atanmasından farklı olarak, denetçinin mutlaka kat malikleri arasından yapılması gerektiği önemli bir husustur.

IV. Apartman ve Site Yönetimi Karar Alma: Diğer Kararlar – Genel Kural

Kat Mülkiyeti Kanunu, özel bir çoğunluk gerektirmeyen diğer tüm kararlar için genel bir kural belirlemiştir:

•Toplantı ve Karar Yeter Sayısı (KMK 30. Madde): Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Burada sözü edilen kat malikleri sayısı, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır. Paydaşlı bağımsız bölümler varsa toplantıya tüm paydaşların katılımı mümkün olduğu gibi, diğerlerini de temsil etme yetkisi bulunmak kaydıyla içlerinden birisinin katılımı da mümkündür. Tüm paydaşların birlikte katılımı halinde bunlar ayrı ayrı malikler değil tek bir malik olarak kabul edilecektir. Toplantı yeter sayısının belirlenmesinde bir diğer unsur ise arsa payı çoğunluğudur. Toplantıya katılan malikler sayı olarak yeterli olsa dahi toplantı yeter sayısının var olduğunun kabulü için, toplantıya katılan maliklerin bağımsız bölümlerinin tapuda kayıtlı olan arsa payları toplamının da ana gayrimenkulün toplam arsa payının yarısından bir fazla olması gereklidir. Diğer bir deyişle, toplantı yeter sayısı hem pay hem paydaş çoğunluğunun birlikte varlığını gerektirir.

•İkinci Toplantı Kuralı: Toplantı yeter sayısının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz, karar yeter sayısı ise katılanların salt çoğunluğudur. Bu iki durum, kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında olduğu kadar olağanüstü toplantılarında da geçerlidir.

SONUÇ

Apartman ve site yönetimlerinde karar alma süreçleri, yalnızca mevzuata uygunluk açısından değil, aynı zamanda yönetimin güvenilirliği ve sürdürülebilirliği açısından da kritik bir rol oynar. Kat maliklerinin haklarını koruyarak, adil ve şeffaf bir yönetim anlayışı oluşturmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü yeter sayıları ve karar alma mekanizmalarını doğru anlamak ve uygulamak gerekmektedir.

Bu kapsamlı rehber, yönetim süreçlerinde karşılaşılabilecek hukuki riskleri en aza indirmeyi ve kat malikleri ile yöneticiler arasındaki ilişkileri daha sağlıklı hale getirmeyi amaçlamaktadır. Kat mülkiyeti hukuku çerçevesinde hareket eden, şeffaf ve doğru karar alma süreçleri yürüten bir yönetim anlayışı, hem bireysel hakların korunmasını hem de yaşam alanlarının daha düzenli ve yaşanabilir hale gelmesini sağlayacaktır.

Yol Hukuk Bürosu olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun, şeffaf ve adil yönetim süreçleri konusunda danışmanlık hizmetleri sunmaktan mutluluk duyarız.

Av. Ebrar Kibar / Taşınmaz Hukuku Avukatı