YENİ SÖZLEŞME, YENİ SAYAÇ: 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ BAŞTAN BAŞLAR MI?

*Av. Ebrar Akkuş/Yol Hukuk Bürosu Kurucu Ortak Avukat

Ev sahipleri ve kiracılar için en kritik konulardan biri kira sözleşmelerinin sonlandırılmasıdır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ev sahiplerine belirli şartlar altında "sebepsiz tahliye" imkanı tanımaktadır. Ancak bu hakkın ne zaman ve nasıl kullanılabileceği konusunda zaman zaman önemli hukuki tartışmalar yaşanabilmektedir. İşte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu konuya getirdiği netlik!

10 Yıllık Uzama Süresi Baştan Başlar Mı?

DAVANIN ÖZETİ: UZUN SÜRELİ BİR KİRA İLİŞKİSİ VE FARKLI SÖZLEŞMELER

Karara konu olan olayda, bir banka 01.12.1994 tarihinden itibaren bir depolu dükkan ve bağımsız bölümde kiracı olarak bulunuyordu. Bu uzun soluklu kira ilişkisi sırasında farklı tarihlerde yeni kira sözleşmeleri yapılmış ve taşınmazların malikleri de değişmişti. Davacılar (yeni malikler), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesine dayanarak, on yıldan fazla süren kira ilişkilerinde "sebep göstermeksizin tahliye" imkanını kullanmak istemişlerdi.

Davalı banka ise, en son imzalanan sözleşmelere göre on yıllık uzama süresinin henüz dolmadığını savunarak davanın reddini talep etti.

TÜRK BORÇLAR KANUNU (TBK) 347. MADDE NE DİYOR?

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı genellikle sözleşmenin "zayıf tarafı" olarak kabul eder ve bu nedenle kiracıyı koruyucu hükümler getirir. Ancak, çok uzun süren kira ilişkileri için ev sahibine de bir çıkış kapısı sağlamıştır.

TBK'nın 347. maddesi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin, sözleşme süresinin bitiminden sonraki on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler. Kiraya verenin bu hakkı kullanabilmesi için belirli bir "sebep" göstermesine gerek yoktur.

Peki, bu on yıllık uzama süresi ne zaman başlar? İşte uyuşmazlığın kilit noktası burasıydı.

ANA UYUŞMAZLIK: 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?

Bu davanın temel uyuşmazlığı, taraflar arasında ilk sözleşmeden sonra yeni kira sözleşmeleri yapılmışsa, on yıllık uzama süresinin ilk sözleşme tarihinden mi yoksa en son yapılan sözleşmenin bitim tarihinden sonra mı hesaplanacağıydı.

1.  YEREL MAHKEMENİN GÖRÜŞÜ: İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira ilişkisinin 01.12.1994 tarihinde başladığını ve kesintisiz devam ettiğini kabul etmiştir. Mahkeme, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığını ve bu nedenle on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiğini belirtmiştir. Bu durumda, 01.07.2012'de TBK'nın yürürlüğe girmesiyle on yıllık uzama süresinin dolduğu ve davanın 01.07.2014'ten sonra açılabileceği sonucuna varmıştır.

2.  YARGITAY (KAPATILAN) 6. HUKUK DAİRESİ'NİN BOZMA KARARI: Özel Daire ise farklı bir görüş benimsemiştir. Dosyadaki kira sözleşmelerini incelediğinde, tarafların 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yeni yazılı kira sözleşmeleri imzaladığını tespit etmiştir. Özel Daire'ye göre, bu yeni sözleşmelere göre on yıllık uzama süresi henüz dolmamıştır. Bu nedenle mahkemenin ilk kira ilişkisinin süresini esas alarak tahliye kararı vermesi doğru bulunmamış ve karar bozulmuştur.

3.  YEREL MAHKEMENİN DİRENME KARARI: Mahkeme, davalı bankanın ilk olarak 01.12.1994 tarihinde kiraladığını ve o tarihten beri kiracı olduğunu yineleyerek direnme kararı vermiştir. Mahkeme, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığını ve on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiğini savunmuştur.

4.  YARGITAY HUKUK GENEL KURULU'NUN KESİN KARARI: Direnme kararı üzerine dosya Hukuk Genel Kurulu'na gelmiştir. Hukuk Genel Kurulu, Özel Daire'nin bozma kararını benimseyerek yeni bir sözleşme yapılması durumunda 10 yıllık uzama süresinin yeniden başlayacağına hükmetmiştir.

GENEL KURUL'UN GEREKÇESİ:

Hukuk Genel Kurulu, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlarsa, on yıllık sürenin bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanması gerektiğini belirtmiştir. Yani, her yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.

Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihini ölçü almak olsaydı, "uzama süresi" kavramını kullanmayıp doğrudan kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra demeyi tercih ederdi.

Tarafların, on yıllık uzama süresi devam ederken yeni bir anlaşma ile yeni bir kira süresi belirleme iradelerine saygı duyulması gerektiğini vurgulamıştır.

Dava Özelinde Uygulama: Mevcut olayda, 01.12.1994 tarihli ilk sözleşmeye rağmen, tarafların daha sonra 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli, ardından da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzaladıkları sabittir. Bu durumda, en son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi henüz dolmamıştır. Bu nedenle, kiraya veren yönünden TBK'nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.

Geçici Madde Uygulaması (6101 sayılı Kanun): TBK'nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihi öncesi başlayan sözleşmeler için 6101 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi, on yıllık uzama süresi dolmuşsa iki yıl sonra, dolmamış ancak beş yıldan kısa süre kalmışsa beş yıl sonra TBK 347'nin uygulanabileceğini düzenler. Ancak bu dava özelinde, General Kurul'un görüşüne göre, en son sözleşme tarihi esas alındığında bu süreler de henüz dolmamıştır.

Karşı Oy Gerekçesi: Kurulda bazı üyeler ise, malik değişikliği nedeniyle yapılan sözleşmelerin her zaman yeni bir sözleşme sayılmaması gerektiğini, kira bedeli değişikliklerinin de hayatın olağan akışına uygun olduğunu ve 10 yıllık sürenin ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanması gerektiğini savunmuştur. Onlara göre, kiracı ve kiralanan değişmediği sürece, mevcut sözleşmenin devam ettiği kabul edilmeliydi.

EV SAHİPLERİ VE KİRACILAR İÇİN ÖNEMLİ BİR DERS!

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bu kararı, uzun süreli kira ilişkilerinde yapılan her "yeni" kira sözleşmesinin, TBK 347. maddesindeki on yıllık uzama süresi hesabını yeniden başlatabileceği anlamına gelmektedir.

Bu durum, hem ev sahipleri hem de kiracılar için büyük önem taşımaktadır:

Ev Sahipleri: Uzun süreli kiracınızla yeni bir kira sözleşmesi imzalarken (özellikle süresi veya kira bedeli değişiyorsa), TBK 347 kapsamında sebepsiz tahliye hakkınızın ne zaman doğacağını yeniden hesaplamanız gerektiğini unutmayın.

Kiracılar: Uzun yıllardır oturduğunuz veya işlettiğiniz bir taşınmazda, yeni bir sözleşme imzalamadan önce bunun kira ilişkinizin devamlılığı ve tahliye hakları üzerindeki olası etkilerini değerlendirmeniz faydalı olacaktır.

YOL HUKUK BÜROSU’NDAN DEĞERLENDİRME

Bu karar bize şunu net biçimde söylüyor:

🔸 Yeni kira sözleşmesi imzalamak, yalnızca formalite değil.

🔸 Her yeni sözleşme, TBK 347 anlamında süreleri sıfırlayabilir.

🔸 Ev sahipleri, sözleşme imzalarken tahliye hedefini de göz önünde bulundurmalı.

🔸 Kiracılar ise, haklarını kaybetmemek için “devam sözleşmesi” mi imzalıyorlar, yoksa “yeni sözleşme” mi, mutlaka kontrol etmeli.

Sonuç: Her İmza Yeni Bir Dönem Başlatabilir.

Sözleşme imzalamak, hele de kira gibi uzun vadeli ilişkilerde, sıradan bir işlem değildir. Özellikle sebepsiz tahliye hakkının süresine doğrudan etki eden bu tip sözleşmelerde, mutlaka hukuki destek alınmalıdır. Kısacası, kira sözleşmelerinde imza atılan her metin büyük hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, olası mağduriyetlerin önüne geçmek adına hukuki danışmanlık almak her zaman en doğru yaklaşım olacaktır.

📞 Sorularınız için Yol Hukuk Bürosu olarak her zaman yanınızdayız.

Av. Ebrar Akkuş / Kira Hukuku Avukatı