*Av. Ebrar Akkuş/Yol Hukuk Bürosu Kurucu Ortak Avukat
Yeni bir ev satın aldığınızda, bu evde halihazırda bir kiracının oturuyor olması, evinizi kişisel ihtiyaçlarınız için kullanmanıza engel olabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu, malikin bu durumda kiracıyı tahliye edebilmesi için bazı haklar tanımaktadır. Bu süreci doğru bir şekilde yürütmek, hem hukuki açıdan sorun yaşamamanız hem de kiracı ile gereksiz bir anlaşmazlık yaşanmaması adına önemlidir. İşte yeni malikin kendi ihtiyacı için eski kiracıyı evden çıkarması sürecinde izlemesi gereken yollar:
1. Yazılı Bildirimde Bulunun
Yeni malik olarak, taşınmazı satın aldıktan sonra, kiracıya yazılı bir bildirim yaparak, konutu kişisel ihtiyacınız için kullanmak istediğinizi belirtmelisiniz. Bu bildirimde aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
Bildirimin noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla yapılması önerilir.
Bildirimde, malikin ihtiyacını açık ve net bir şekilde ifade etmesi gereklidir.
Yazılı bildirim, yeni malik tarafından taşınmazın mülkiyetinin devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yapılmalıdır.
2. Yasal Sürelere Uyun
Kanuna göre, yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra, kiracıya en az 6 ay süre tanımak zorundadır. Bu süre içinde kiracının yeni bir yer bulabilmesi için yeterli zaman tanınmalıdır. Eğer taşınmazdaki kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan kısa bir süre kalmışsa, malik kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar beklemek zorundadır. Bu durumda, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Eğer kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan uzun bir süre varsa, yeni malik kiracıya en az 6 ay önceden tahliye ihtarı göndermekle yükümlüdür. İhtar gönderilmezse, tahliye talebi hukuken geçersiz sayılabilir.
Kanuna göre, yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra, kiracıya en az 6 ay süre tanımak zorundadır. Bu süre içinde kiracının yeni bir yer bulabilmesi için yeterli zaman tanınmalıdır. Eğer taşınmazdaki kira sözleşmesi daha uzun bir süre için yapılmışsa, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gereklidir.
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2015/10447 E. - 2016/3562 K. “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.” (https://karararama.yargitay.gov.tr/)
3. Tahliye Davası Açma
Eğer kiracı, tanınan süre sonunda taşınmazı tahliye etmezse, yeni malik tahliye davası açma hakkına sahiptir. Tahliye davası sürecinde:
Malik, taşınmaza gerçekten ihtiyacı olduğunu kanıtlamak zorundadır.
Bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması önemlidir; örneğin, malikin taşınmazı kendisi, ailesi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanması, malikin hâlihazırda başka bir taşınmazda kiracı olarak oturuyor olması ya da malikin başka bir taşınmazının bulunmaması gerekebilir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Dava sürecinde tanık beyanları, ihtiyacın gerçekliğini destekleyecek belgeler (örneğin, malikin taşınmazda oturma planları) kullanılabilir.
4. Tahliye Taahhüdü ile Çözüm Arayışı
Eğer kiracı ile uzlaşma sağlanabiliyorsa, tahliye taahhüdü alınması da bir seçenektir. Tahliye taahhüdü:
Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, tahliye taahhüdü yazılı olarak verilmelidir. Noter huzurunda düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağladığı gibi imza itirazını da önler.
Noter huzurunda düzenlenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir; zira noter tasdiki, imza itirazlarının ileri sürülmesini hukuken engeller.
Tahliye taahhüdünün belirli bir sürede geçerli olması gerektiği unutulmamalıdır; aksi takdirde hukuki sorunlar yaşanabilir.
5. Yeni Malik Olarak Kiracının Haklarına Saygı Gösterin
Unutulmaması gereken en önemli husus, kiracının da yasal haklara sahip olduğudur. Örneğin, tahliye sürecinde kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca savunma hakkına sahiptir ve tahliye işlemleri yalnızca mahkeme kararı ile icra yoluyla gerçekleştirilebilir. Ayrıca, kiracının taşınmazı tahliye etmesi durumunda, olası taşınma masraflarına ilişkin çözüm yolları önerilebilir. Bu süreçte, kiracının barınma hakkı gibi temel hakları da göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin:
Kiracının tahliye edilmesi durumunda taşınma masraflarını karşılamayı teklif etmek, taraflar arasında uzlaşmayı kolaylaştırabilir.
Kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda zorla tahliye işlemi yalnızca mahkeme kararı ve icra yoluyla yapılabilir. Bu nedenle, tek taraflı müdahalelerden kaçınılmalıdır.
6. Kiracının Tahliyesi için Alternatif Çözüm Yollarını Değerlendirin
Tahliye süreci başlamadan önce taraflar arasında uzlaşma sağlanması zaman ve masraftan tasarruf sağlayabilir. Bunun için:
Kiracıya farklı bir konut bulması için yardım teklif edilebilir.
Taşınma desteği veya kira yardımı gibi teşvik edici çözümler önerilebilir.
7. Uzman Desteği Alın
Sürecin hukuki detaylarını doğru bir şekilde yürütmek ve olası hatalardan kaçınmak adına bir avukata danışmanız faydalı olacaktır. Özellikle tahliye davası açılması durumunda, hukuki temsilcinin süreci takip etmesi, sürecin hızlanmasına ve olası hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olur. Ayrıca, uzman bir gayrimenkul danışmanından destek alınarak sürecin daha sorunsuz ilerlemesi sağlanabilir.
8. Sürecin Ardından Yapılması Gerekenler
Tahliye işlemi tamamlandıktan sonra:
Taşınmazın mevcut durumu detaylıca kontrol edilmelidir. Eğer taşınmazda zarar veya hasar varsa, bu durum belgelenmeli ve gerekli hukuki adımlar atılmalıdır.
Yeni malik olarak taşınmazın kendi ihtiyaçlarınıza uygun şekilde hazırlanması ve düzenlenmesi sürecine geçebilirsiniz.
Sonuç olarak, yeni malik olarak kendi ihtiyacınız için taşınmazı kullanmak istediğinizde, hukuki yolları takip ederek kiracıyı tahliye edebilirsiniz. Unutulmamalıdır ki, hukukun doğru şekilde uygulanması kadar, sürecin adalet ve hakkaniyet ilkelerine uygun yürütülmesi de önemlidir. Bu nedenle, uzman bir hukukçunun rehberliği, karşılaşılabilecek engellerin aşılmasında ve sürecin sağlıklı bir şekilde tamamlanmasında belirleyici olacaktır. Ancak bu sürecin hem kanuna uygun hem de taraflar arasında uzlaşmayı hedefleyen bir şekilde yürütülmesi önemlidir. "Yol Hukuk Bürosu" olarak, taşınmaz hukuku konusunda her türlü sorunuzda yanınızda olduğumuzu unutmayın.
Av. Ebrar Akkuş / Kira Hukuku Avukatı
Kaynakça:
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2014/3336 E. - 2014/4259 K.
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2015/10447 E. - 2016/3562 K.
Commentaires